Property खरीद में ₹50 लाख से ज़्यादा? 1 अप्रैल 2026 से Form 141 की नई Checklist

पहला सवाल: property value ₹50 लाख से ऊपर है?

Income Tax portal की Form 141 Schedule B guidance कहती है कि immovable property के लिए TDS applicability तब देखनी है जब consideration value ₹50 लाख से अधिक हो। Multiple buyers या sellers होने पर सिर्फ अपने हिस्से को देखकर निष्कर्ष न निकालें; form में total consideration, stamp-duty value और हर buyer/seller का proportion माँगा जा सकता है। Agreement value और stamp-duty value दोनों सामने रखकर transaction review करें।

यह सामान्य resident seller transaction का सरल overview है। Seller non-resident हो, transaction structure अलग हो, या lower-deduction certificate हो तो अलग provisions और portal schedule लागू हो सकते हैं; केवल इस सामान्य checklist पर filing न करें।

1 अप्रैल 2026 से form selection में क्या बदला?

Income Tax Department के transition guidance के अनुसार 31 मार्च 2026 तक payment/credit event वाले specified transactions पुराने Act और पुराने forms के तहत चलते हैं। 1 अप्रैल 2026 या उसके बाद payment/credit event हो तो नया Income-tax Act, 2025 और common Form 141 route लागू होता है। Department का guidance यह भी कहता है कि applicable provision तय करने में payment या credit में जो पहले हुआ, उसकी तारीख देखी जाती है।

• 31 मार्च 2026 तक का relevant event: पुराने framework में property TDS के लिए Form 26QB की applicability/filing जाँचें।
• 1 अप्रैल 2026 से relevant event: Form 141 में Schedule B, “TDS on transfer of immovable property”, चुनने का route देखें।
• Instalment transaction: first, subsequent या last instalment का सही विकल्प चुनें; पहले की acknowledgement details भी काम आ सकती हैं।

केवल registry date देखकर form न चुनें। Agreement, credit/payment record और tax year एक साथ मिलाएँ। अगर advance/booking payment मार्च में और अगली instalment अप्रैल में हुई, तो transaction-wise analysis चाहिए।

Form 141 Schedule B भरने से पहले ये जानकारी तैयार रखें

1. Buyer और seller का PAN, नाम और resident status verify करें। Form 141 की portal workflow में active PAN और post-login access की जरूरत बताई गई है।
2. Agreement date, property का पूरा address, land/building type और registration date (यदि उपलब्ध) साथ रखें।
3. Total consideration और total stamp-duty value पढ़ें। Co-owners के मामलों में total figure और ownership proportion अलग-अलग दर्ज हो सकते हैं।
4. Buyer share और seller share की सूची बनाएँ; सभी हिस्सों का जोड़ 100% होना चाहिए।
5. Payment lump sum है या instalments, यह तय करें। Subsequent/last instalment हो तो prior acknowledgement और पहले भुगतान की जानकारी रखें।
6. Portal के tax year, month of deduction और schedule selection को transaction documents से मिलाएँ। Rate/amount portal में भरने से पहले applicable facts जाँचें।
7. Preview screen पर details, amount और payment route दोबारा पढ़ें; सफल payment के बाद challan receipt और acknowledgement download करें।

छोटा उदाहरण: co-buyers और instalments

मान लीजिए दो लोग मिलकर एक property खरीद रहे हैं और agreement value ₹50 लाख से ऊपर है। Buyer A की ownership 60% और Buyer B की 40% है; seller side पर भी दो co-owners हैं। Payment तीन instalments में होनी है और पहली रकम 1 अप्रैल 2026 के बाद credit/pay की गई। यहाँ सिर्फ total price को दो हिस्सों में बाँटकर एक form भर देना सुरक्षित निष्कर्ष नहीं है। Buyer PAN/login, buyer-seller shares, seller category, tax-year route और first/subsequent instalment fields की portal instructions से पुष्टि करनी होगी। हर payment की तारीख और प्रमाण सुरक्षित रखना उपयोगी है।

Common mistakes जो demand या correction का काम बढ़ाती हैं

• 2026-27 Tax Year की transaction में पुराना 26QB चुन लेना, या पुराने transaction को नए form में डालना;
• Agreement date को payment/credit event date समझ लेना;
• Seller PAN/name गलत डालना या resident status check न करना;
• Stamp-duty value को छोड़े बिना केवल agreement figure देखना;
• Co-owner share गलत भरना या instalment acknowledgement mismatch करना;
• Payment receipt save करके acknowledgement/statement submission पूरा न करना;
• Form 141 को हर seller case के लिए मान लेना; non-resident seller के लिए अलग route की जाँच न करना।

FAQ

क्या 1 अप्रैल 2026 के बाद भी Form 26QB भरना है?

Department की transition guidance specified payment/credit events on or before 31 मार्च 2026 के लिए पुराने forms जारी रखती है। 1 अप्रैल 2026 से नए Act के अंतर्गत Form 141 का common route है। अपनी event date और tax year जाँचें।

Form 141 में property के लिए कौन-सी schedule है?

Schedule B immovable property transfer की TDS entry के लिए है। यह portal login के बाद Form 141 payment workflow में दिखती है।

क्या threshold ₹50 लाख से ऊपर है?

Portal manual Schedule B में property consideration ₹50 लाख से अधिक होने पर TDS applicability बताता है। Co-buyers/co-sellers और stamp-duty value सहित अपना exact case जाँचें।

क्या पुराने और नए Act में rate बदल गया?

Department के TDS transition FAQ के अनुसार rates और monetary thresholds बरकरार रखे गए हैं; फिर भी सही rate, PAN status और transaction facts filing से पहले portal/current rules में verify करें।

Seller NRI हो तो क्या करें?

सामान्य resident-seller Form 141/26QB checklist पर निर्भर न रहें। Non-resident seller की transaction के लिए अलग TDS route की जाँच करें और expert review लें।

Official references

• Income Tax Department: TDS transition and old/new form dates
• Income Tax Department: Form 141 user manual
• Income Tax Department: Schedule B property fields and ₹50 lakh threshold

यह सामान्य जानकारी है। Transaction date, seller residence, co-ownership और portal workflow देखकर ही अंतिम compliance तय करें।