23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी जमीन/मकान बेच रहे हैं? Eligible resident individual/HUF को tax comparison जाँचना चाहिए
पुरानी property बेचने पर सिर्फ sale price और purchase price घटाकर tax तय नहीं होता। अगर आप resident individual या HUF हैं और land/building 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी थी, तो transfer date और लागू law के हिसाब से 12.5% बिना indexation तथा 20% indexed-cost comparison की विशेष सुरक्षा लागू हो सकती है। सही नतीजे के लिए acquisition, improvement, sale expenses और पूरी tax calculation के प्रमाण जुटाएँ।
पहले eligibility के ये चार सवाल पूछें
- Seller tax law के लिए resident individual या HUF है? यह खास comparison हर company, firm या non-resident को स्वतः उपलब्ध नहीं।
- Asset land/building या दोनों है, और capital asset के रूप में रखा गया था? अगर property business stock-in-trade है तो नियम अलग हो सकते हैं।
- Acquisition 23 जुलाई 2024 से पहले हुआ था? Purchase deed, allotment/possession documents और previous-owner chain से तारीख पक्की करें।
- Transfer कब हुआ? 23 जुलाई 2024 से पहले, उसके बाद लेकिन 1 अप्रैल 2026 से पहले, या नए Tax Year 2026–27 में? इससे लागू Act और return-year terminology तय होगी।
Eligibility facts पर निर्भर है। Joint ownership, inheritance/gift, development agreement, depreciable business property या non-resident status हो तो सामान्य उदाहरण लागू मानने से पहले file review कराएँ।
12.5% और 20% indexation तुलना का मतलब
23 जुलाई 2024 या उसके बाद हुए eligible long-term asset transfer पर सामान्य calculation में 12.5% rate बिना indexation वाली व्यवस्था देखी जाती है। लेकिन pre-23 July 2024 acquired land/building के मामले में resident individual/HUF के लिए prescribed grandfathering तुलना है: 20% rate के साथ indexed cost वाली पुरानी calculation से tax कितना बनता, इसे भी निकालें। लागू provision कहता है कि नए computation का excess tax ignore किया जाए। इसे बिना पूरा tax worksheet बनाए “हर व्यक्ति को अपनी पसंद का कोई भी rate चुनने” की तरह न समझें।
सिर्फ gain पर 12.5% और 20% की तुलना काफी नहीं हो सकती। Other income, basic exemption adjustment, surcharge/cess और लागू exemptions सहित दोनों calculations को return-level पर जाँचें। Official references: Income Tax Department Capital Gain guide और Income-tax Act, 2025 (Sections 67, 72, 197).
₹80 लाख sale का document-based worksheet
मान लें sale deed में consideration ₹80 lakh है। Computation शुरू करने से पहले deed, stamp-duty value, acquisition cost, eligible improvement खर्च और sale से सीधे जुड़े प्रमाण जुटाएँ। फिर एक worksheet में ये दो columns बनाएं:
- Calculation A: लागू नियम के अनुसार full value, transfer expenses, original cost/improvement और बिना indexation वाला eligible gain;
- Calculation B: वही facts, पर पात्रता होने पर indexed cost of acquisition/improvement और संबंधित 20% comparison;
- Final tax: दोनों परिणामों को पूरे tax computation में डालें—केवल headline rate से निष्कर्ष न निकालें।
Sale deed की ₹80 lakh रकम अपने-आप final taxable capital gain नहीं है। Stamp-duty valuation, transfer expenses, cost history, improvement evidence, holding period और reinvestment claims की अलग जाँच हो सकती है। किसी खर्च या cost को बिना supporting record न जोड़ें।
कौन-कौन से records अभी इकट्ठा करें?
- खरीद की registered deed, allotment letter, payment schedule और stamp/registration receipts;
- विरासत या gift में मिली property हो तो previous-owner deed, succession/will/gift papers और cost evidence;
- Renovation/extension के capital improvement invoices, contractor bills और payment proof; routine repairs अलग रखें;
- Sale deed, buyer payment trail, stamp-duty value और possession/transfer date;
- Brokerage, legal fee या transfer से सीधे जुड़े खर्च के invoices/receipts;
- Property ownership share, co-owner PAN/details और resident status की जानकारी;
- पहले से खरीदे/बनाए घर या notified bonds के निवेश papers, यदि relevant exemption जाँचना है।
1961 Act और 2025 Act: property seller के लिए section map
| काम | Income-tax Act, 1961 | Income-tax Act, 2025 |
|---|---|---|
| Capital gain chargeability | Section 45 | Section 67 |
| Gain computation/cost | Section 48 | Section 72 |
| Long-term gains rate/protection | Section 112, including relevant proviso | Section 197(3) |
Tax year को section number से पहले पहचानें। FY 2025–26 में हुई sale, सामान्यतः AY 2026–27 return में पुराने Act के हिसाब से report होती है। 1 अप्रैल 2026 से शुरू Tax Year 2026–27 के लिए नया Act लागू है। पुराने AY का return नए Act के section number से न भरें। Department की New Act transition FAQ भी पुराने tax years को पुराने Act से govern होने की बात बताती है।
Capital-gains relief/reinvestment की date अलग लिखें
अगर नया घर खरीदने या बनाने, agricultural land खरीदने, अथवा notified bonds में investment पर relief देख रहे हैं, तो उस relief की eligibility, asset type, ownership, amount cap और समय-सीमा अलग से जाँचें। Sale date से पहले या बाद की purchase, construction completion और return due date का calendar बनाएँ। नियम पूरे हुए बिना अनुमानित exemption को ITR में claim न करें; unutilised रकम के लिए Capital Gains Account Scheme की जरूरत हो सकती है।
Common mistakes
- 23 जुलाई 2024 की acquisition cut-off जाँचे बिना “indexation मिलेगा/नहीं मिलेगा” मान लेना;
- Grandfathering को हर seller, हर asset या हर tax year पर लागू मान लेना;
- Sale price में stamp-duty value और deed facts को reconcile न करना;
- Inherited property में previous owner’s cost/history न जोड़ना;
- Renovation invoices के बिना improvement cost claim करना;
- Section 45/48/112 और नए Act 67/72/197 का tax year के बिना उपयोग;
- पूरी tax liability की जगह केवल 12.5% बनाम 20% rate देखकर election तय करना।
FAQ
क्या हर पुराने मकान की sale पर 20% with indexation चुन सकते हैं?
नहीं। विशेष comparison resident individual/HUF के eligible land/building, pre-23 July 2024 acquisition और लागू transfer facts पर निर्भर है। हर entity या property type के लिए उपलब्ध नहीं।
अगर property 23 जुलाई 2024 के बाद खरीदी थी?
यह grandfathering protection उस खरीद तारीख के आधार पर सामान्यतः उपलब्ध नहीं होगी। लागू period, asset type और tax year की provisions से computation करें।
FY 2025–26 की sale पर Income-tax Act, 2025 section 197 लागू होगा?
नहीं। FY 2025–26 की income/AY 2026–27 return पुराने Act के तहत है। नया Act 1 अप्रैल 2026 से शुरू Tax Year 2026–27 की आय पर लागू है।
क्या sale deed में लिखी पूरी कीमत ही capital gain है?
नहीं। Sale consideration से पात्र खर्च और cost घटाने, तथा stamp valuation, holding period, improvement और relief की जाँच के बाद computation होता है।
क्या सिर्फ rate की तुलना करके tax कम निकाला जा सकता है?
नहीं। Indexed और non-indexed gain, अन्य आय, लागू threshold, surcharge/cess तथा relief सहित पूरे return का tax compare करें।